Oldřich Vlasák: Dočkají se obce spravedlivých příjmů z nájemného?

Dočkají se obce spravedlivých příjmů z nájemného?

Oldřich Vlasák

Regulace nájemného je dlouho trvající problém. Tento problém se v České republice týká zhruba 750 000 bytů, tedy téměř pětiny trvale obývaného bytového fondu. Soukromým majitelům patří přibližně 300 000 bytů, ostatní byty vlastní obce. Tento problém se řeší také na evropské úrovni. Před Evropským soudem pro lidská práva Rady Evropy se odškodnění na českém státě kvůli přetrvávající regulaci nájemného domáhá přibližně 5000 žalobců. Odhady odškodnění, které by soukromí majitelé vůči českému státu mohli požadovat, se pohybují okolo 30 až 50 miliard korun.
Jaké výsledky těchto žalob je možné předpokládat?

Problematika regulace nájemného před Evropským soudem pro lidská práva

Evropský soud pro lidská práva se již několikrát zabýval případy, kdy žadatelé žalovali stát ve věci porušení vlastnického práva v souvislosti s regulací nájemního bydlení. Stěžovatelé se vždy odkazovali na porušení Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod, podle které má každá osoba právo pokojně užívat svůj majetek. Jedním z takových případů je spor ve věci Broniowski vs. Polsko, ve kterém Evropský soud pro lidská práva zakotvil proceduru tzv. pilotního rozsudku, která znamená, že Soud se při projednávání kauzy neomezuje pouze na posouzení konkrétního případu a zájmů žadatele, ale prozkoumává věc z hlediska obecných opatření, které je třeba přijmout v zájmů dalších osob, které mohou být problémem dotčeny. Z tohoto případu vyplývá, že předložené žaloby nebudou projednávány individuálně, ale budou vybrány kauzy pilotní. Dalším zajímavým případem velmi podobným českým žalobám je spor ve věci Hutten-Czapska vs. Polsko, ve kterém v důsledku regulace nájemného neměla stěžovatelka prostředky ani na údržbu majetku, kladeny byly rovněž překážky pokud jde o výpověď ze strany pronajímatele. Podle Evropského soudu polský stát v tomto případě zatížil stěžovatelku neúměrným a přílišným břemenem. Soud se odkázal na svou dřívější judikaturu, z níž vyplývá, že v mnoha případech omezení vlastnického práva byla tato posouzena jako oprávněná a přiměřená cílům, které stát naplňoval v obecném zájmu. Nikoli však v daném případě, neboť stěžovatelka si nemohla vybrat svobodně nájemce. Polská legislativa limitovala ukončení nájmu na úkor práv pronajímatele a nájemné bylo stanovené pod úroveň nákladů na údržbu domu a pronajímatel ho nemohl zvýšit tak, aby pokryl náklady nezbytné na tuto údržbu. Polský stát a polská legislativa přitom nepředvídala žádné finanční subvence majitelům.

Jakou můžeme očekávat budoucnost institutu regulace nájemného?

Podle Evropského soudu pro lidská práva má stát široký prostor pro volné uvážení, pokud jde o načasování a míru regulace nájemného. Nicméně tento prostor není neomezený, zejména, jak soud uvedl u případu Hutten-Czapska, je neospravedlnitelné, aby po celou dobu stát nezajistil majitelům domů prostředky nezbytné k pokrytí nákladů na údržbu a minimální zisk z pronájmu. Sociální ochrana nesmí být realizována na úkor jedné skupiny obyvatel a zátěž musí být rovnoměrně rozložena na celou společnost. Podle Evropského soudu regulace nájemného dále nesmí přinášet nadměrná omezení uvalená na vlastníky domů, zejména pokud jde o výpověď z nájmu. Musí tu být tedy rovnováha a proporcionalita mezi legitimními cíly a prostředky.

Po dlouhém období transformace naší ekonomiky a společnosti je zjevně neudržitelná regulace nájemného a omezování vlastnického práva. Pokud byla ospravedlnitelná regulace, pak na přechodné období a stát měl nicméně zajistit vlastníkům prostředky na údržbu domů. Sociální dopady musí jít na vrub veřejných rozpočtů.

Je třeba objektivně konstatovat, že český stát reaguje svou legislativou na dosavadní rozsudky Evropského soudu pro lidská práva (i rozsudky Ústavního soudu) a vlastní neudržitelnost situace v oblasti nájemního bydlení. Bez ohledu na případný výsledek žalob přikročil stát k reformě trhu s byty a postupné deregulaci nájemného. Byl přijat zákon o jednostranném zvyšování nájemného, připravuje se novela občanského zákoníku, projednává se změna pravidel pro příspěvek na bydlení, existuje věcný záměr zákona o podpoře neziskového bydlení. Všechny tyto kroky jdou dobrým směrem, tedy k narovnávání nájemného a jeho následnému ponechání na dohodě stran a k řešení sociálních aspektů s deregulací spojených.

Některé kroky však stále chybí. Jako potřebné se dále jeví zakotvit možnost ukončení nájemní smlouvy pronajímatelem bez udání důvodu, samozřejmě s dostatečnou ochrannou výpovědní lhůtou. Rovněž je třeba zakotvit možnost soudního přezkumu, pokud jde o zvýšení nájmu, popř. kompetenci soudů při řešení sporů o zvýšení nájemného po ukončení narovnávání nájemného a u výpovědi.

Dočkají se stěžovatelé odškodnění?

Pokud v projednávaných případech Evropský soud pro lidská práva bude konstatovat porušení Úmluvy, je pravděpodobně, že se stěžovatelé dočkají odškodnění. Případy jsou totiž obdobné polské kauze Hutten-Czapska a Soud rozhoduje precedenčně.

Důležité však je, v jaké podobě bude úprava nájemních vztahů v době řízení u Soudu, zda náš Ústavní soud nezruší stávající úpravu a jakou podobu bude mít úprava nájemních vztahů v novém občanském zákoníku. Pokud Evropský soud shledá, že porušení práva v daném případě vyplývá ze strukturálního problému spojeného s dysfunkcí vnitrostátního právního řádu a uplatní proceduru tzv. pilotního rozsudku, vyzve stát, aby legislativními a jinými opatřeními zavedl ve vnitřním právním řádu rovnováhu v nájemních vztazích. Je potřeba si uvědomit, že pokud Soud konstatuje porušení článku Úmluvy, je povinností státu ukončit porušování Úmluvy a odstranit důsledky porušování Úmluvy tak, aby se obnovila situace před porušením Úmluvy. Nestačí tedy, že už protiprávní stav netrvá.

Soud při rozhodování o odškodnění postupuje tak, že konstatuje v rozsudku porušení úmluvy a pokud jde o přiměřené zadostiučinění, určí státu lhůtu k vyjádření se k rozhodnutí a sdělení případné dohody. Současně si však vyhrazuje rozhodnutí o náhradě škody pro případné pozdější řízení. Lze proto očekávat, že o případném odškodnění se povedou vlekoucí se jednání.

Jaké budou důsledky těchto rozhodnutí pro obce?

Přijímané právní předpisy a projednávané žaloby potvrzují pokračující trend deregulace nájemného. Tento trend se promítne pozitivně do veřejných rozpočtů – konkrétně do rozpočtů obcí, protože obce vlastní velký počet nájemních bytů a budou moci postupně navyšovat „zamrzlé“ nájemné, čímž bude docházet ke zvýšení jejich příjmů.

Z postupující deregulace nájemného na druhé straně obcím pravděpodobně vyplynou zvýšené nároky na výplatu sociálních dávek. Sociální dávky zřejmě vše nevyřeší, je potřeba pamatovat také na podporu sociálního bydlení kofinancovaného státem popř. samosprávami.

Obce se tak s největší pravděpodobností dočkají spravedlivých příjmů z nájemného, nicméně budou muset více zatížit obecní pokladnu řešením sociálních dopadů deregulace. Vztahy mezi vlastníky a nájemci se však konečně narovnají a dokončí se tak i vlastní transformace části naší společnosti a ekonomiky. To je více než patnáct let po pádu komunismu už jistě načase.